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楼市猜想今年分化会有哪些永恒

2021-09-01 10:31:14

骑着单车派送圣诞礼物的“圣诞老人” 楼市猜想:今年分化会有哪些?

【建材】过去的一年,全国房地产投资总额、商品房销售面积、商品房销售总额、商品房销售均价、土地出让金都创了历史新高。新的一年,随着政府调控的继续、个人信息的透明、保障力度的加大,楼市除了延续总体震荡向上的态势外,一些方面将呈现分化的态势,具体而言:

一线涨、三线降,市场销售分化。快速的周转,使得更多的房企看好一线城市和50个左右具备发展潜力的二线城市。而三线城市中,有些是前些年过度开发,供应远远大于需求,未来销售乏力;有些是城镇化步伐缓慢,缺少外来人口的推动,未来发展有限。随着不动产登记制度的确立,住房信息联提上日程,房产税未雨绸缪和限制购买催使购房者集中抢购。各种资源相对丰富的一、二线城市的住宅,推动房价上行,而迟滞三线城市住宅的购买,导致其销售和价格停滞甚至下降,这些进一步加剧了一、三线城市市场的分化。

2013年底,郑州、青岛、海口、厦门等4个二线城市调整基准地价,与之前相比有不同程度的上涨,周边的三线城市也跃跃欲试。对于热门的一、二线城市,多家房企抢地,价高者得,成交价格远高于基准地价,调整基准地价影响不大,而低价值、非热点的三线城市的土地往往是底价成交,提高基准地价就提高了土地成本,较终会影响到销售。

低端增、高端升,产品结构分化。广州随着近些年144平方米以上的大户型比例不断上升,目前已达到在售物业套数比例的30%、面积的50%左右。而同期广州存量住房的平均面积为83平方米,在售住房的平均面积达到了113平方米,差异过大,使得2014年会从源头上调整产品结构,增加小户型的供应。北京2014年用地中,40%建设保障房,30%建设自住型商品房,30%建设商品房。这样供地的结果,将使低端小户型的数量大大增加,进一步抑制大户型的开发。随之而来的是,30%的纯商品房是僧多粥少,房企的激烈竞争会不断推高地价,使产品开发趋向高端升级。未来,北京住宅市场呈现出中低端住宅非商品化,商品房豪宅化的趋势。

强更强、弱更弱,房企规模分化。继2011年万科[简介较新动态]销售跨入千亿后,次年绿地、保利[简介较新动态]加入了阵营,2013年万达[简介较新动态]、中海、碧桂园[较新消息价格户型点评]、恒大等销售也强势锁定千亿。2014年,千亿阵营还会扩大。

一批房企在融资、土地招投标、开发销售等环节进行战略合作,强强联合,取长补短,扩大了市场竞争力。像万科这样的地产龙头,更是采取与多家大型国企合作开发的模式,加速增加销售额,力争突破销售2000亿,继续保持领先的优势。房企在市场份额、运营管控等层面的变化,使得一些龙头房企之间的差距正在缩小,而弱小房企无论在资金成本及管控能力上与前者相比,都会显得愈发落后。

综上所述,这些分化的结果,非重点城市和小房企的发展将变得更加艰难,必须要及早调整战略,收缩规模,而重点城市和大房企,则要在调整产品结构上下工夫,以顺应市场的需求。

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